Новости с фронта реформирования ЖКХ

Проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины в отношении совладельцев многоквартирного дома» с регистрационным № 11264 был распиарен как очередная панацея. Заглянем же внутрь этой «таблетки животворящей»!

Нельзя сказать, что в проекте нет ничего позитивного — позитивное есть, и его немало. Итак, начнем с «хорошей новости»:

1. Наконец предлагается признать, что «взносы и платежи совладельцев» - это средства на содержание и проведение ремонта общего имущества, перечень, размеры которых и порядок оплаты которых устанавливаются соответственно уставу объединения решением общих сборов;

2. Исключаются неадекватные термины, такие, как «жилищный комплекс», «общее имущество», «неделимое имущество», «жилое помещение», а взамен предлагаются термины «нежилое помещение», «совместное имущество» и т. д.

3. «Придомовая территория» наконец определена как, собственно, территория вокруг многоквартирного дома — плюс «пятно застройки» - в пределах, определенных на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации.

4. Внедряется принудительное членство — то есть, если объединение в доме таки создано, то членами его автоматически становятся все без исключения совладельцы данного дома. Это невероятно позитивное нововведение, но есть сомнения в том, что его удастся «протянуть», учитывая то, какая бредятина написана в выводе Главного юридического управления ВР: «Однако такой подход не согласовывается с конституционным принципом добровольности объединений граждан, закрепленным в части четвертой статье 36 Конституции Украины, согласно которому никто не может быть принужден к вступлению в любое объединение граждан, в том числе и объединение совладельцев многоквартирного дома. В связи с этим предлагаем не исключать из Закона статью 9». Если такой нижеплинтусный уровень понимания правовой природы ОСМД как механизма принятия легитимных коллективных решений относительно общего имущества, которым есть дом, демонстрируют «специалисты», то что уже говорить о депутатах.

5. Внедряется письменный опрос в случае отсутствия на общих собраниях кворума.

6. 6. «Частично» отходит в прошлое маразматичное «балансодержание», лишенное экономического и юридического смысла.

7. Прямо прописывается право изменять форму управления общим имуществом многоквартирного дома «в любое время в установленном законом порядке».

8. Каждый совладелец получает право требовать, а объединение по требованию совладельца обязано предоставить ему для ознакомления все свои финансовые отчеты.

9. В статьях 16-18 вполне вменяемо прописаны права и обязанности объединения — в том числе широкие возможности для принудительного исполнения легитимных коллективных решений.

10. В статье 20 правильно прописан порядок определения частей взносов и платежей на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества - часть совладельца в общем объеме взносов и платежей на содержание и проведение ремонта общего имущества в многоквартирном доме устанавливается пропорционально общей площади жилых и нежилых помещений, которые находятся в его собственности, а часть участия совладельца жилого и/или нежилого помещения определяется в соответствии с его частью как совладельца помещения. Также прямо определяется, что споры относительно определения части во взносах и платежах на содержание, эксплуатацию и проведение ремонта общего имущества, решаются в судебном порядке. Таким образом, теперь есть возможность через суд определить идеальную часть каждого совладельца в доме как целостном имущественном комплексе — в том числе и путем проведения судебно-строительной экспертизы.

11. В статье 21 вменяемо прописано относительно средств объединения, а особенно относительно права самого объединения устанавливать перечень, размеры и порядок уплаты взносов и платежей совладельцев, в том числе отчислений в резервный и ремонтный фонды, устанавливаются общими собраниями объединения в соответствии с законодательством и уставом объединения.

12. Устанавливается, что в случае принятия решения выступать коллективным потребителем (заказчиком) всех или части жилищно-коммунальных услуг, объединение оплачивает холодную и горячую воду, тепловую и электрическую энергию, природный газ, коммунальные услуги (централизованное снабжение холодной и горячей воды, водоотвод, газо- и электроснабжение, централизованное отопление, вывоз бытовых отходов) и услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий по ценам (тарифам), установленным для населения.

13. Сделана попытка справедливо решить вопрос субсидий: с целью предоставления гражданам льгот и вычисления размера субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг плата за услуги по содержанию дома и придомовой территории, водоснабжение и водоотвод, газо- и электроснабжение, отопление, вывоз бытовых отходов, определяется исходя из взносов и платежей, которые платятся владельцами объединению на такие цели, в пределах, установленных законодательством. ПРЕДЕЛЬНЫЙ РАЗМЕР платы за услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий (в расчете на 1 кв. м площади), который учитывается органами труда и социальной защиты населения при назначении субсидий и предоставлении льгот, не превышает размер платы по тарифу для дома соответствующей категории, утвержденный органами местного самоуправления на перечисленные услуги, на территории которого функционирует объединение. Это значит, что люди могут устанавливать любой размер взносов — но субсидии будут насчитываться лишь на тот объем, который утвержден для ОМС для ВСЕХ домов соответствующей категории.

Но весь этот позитив, как и всегда у нас бывает, портится вплоть до результата, приближенного к противоположному задекларированному:

1. Термин «придомовая территория» «немножко по-дебильному» прописан (я предлагала — «земельный участок дома»), но главное все-таки — суть, то есть объединение собственно придомовой территории — и «пятна застройки». При этом вопрос собственности на эту землю так и остается нерешенным — хотя я предлагала, и эта концепция была якобы воспринята — отдать эту землю в общую частичную собственность совладельцам дома.

2. И снова продолжается маразм «один собственник = один голос». Практическая невозможность даже узнать кворум, то есть посчитать точное количество совладельцев дома — приводит в настоящий момент к проблемам с созданием ОСМД, а в случае принятия законопроекта в текущем виде (с автоматически-принудительным членством) приведет также к невозможности принимать легитимные коллективные решения — и особенно прописанным в законе квалифицированным большинством в 2/3. Не говоря уже о таких специфических проблемах, как законодательная неопределенность и неоднозначная судебная практика относительно того, следует ли считать совладельцами дома, которые имеют право быть членами ОСМД, — владельцев паркомест в подземных паркингах. Напоминаю, что недавно Верховной Радой был фактически «убит» законопроект «О внесении изменения к статье 28 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» относительно получения информации совладельцами многоквартирного дома» №10547. Этим проектом предусматривалось внести изменения в статью 28-ю Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и предоставить совладельцам многоквартирного дома право на получение информации про субъектов права собственности на жилые и нежилые помещения в нем, в виде выдержки из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Но опять же «гении» из Главного научно-экспертного управления ВР заявили (и коррумпированные — или безмозглые депутаты восприняли эту позицию и ) — что такие сведения может получать лишь ОСМД, а не кто-либо из совладельцев. А как же создавать ОСМД без этих сведений?! «Жора, жарьте рыбу! - Так рыбы нет! - Вы жарьте, жарьте — рыба будет!»

3. Предусматривается, что в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения, многоквартирный дом передается в его управление, а предыдущий балансодержатель обязан списать такой многоквартирный дом с собственного баланса, а споры относительно принятия многоквартирного дома в управление объединением или несписание его с баланса решаются в судебном порядке. Учитывая, что никакого «балансодержания» не существует, а забрать дом у ЖЭКа можно лишь с помощью боевиков — маразм будет продолжаться. (Для справки: балансодержателем может быть или владелец (совладельцы многокварирного дома), или юридическое лицо, которое по договору с владельцем удерживает на балансе имущество. Для того, чтобы ЖЭК был легитимным балансодержателем, нужно консенсусное решение совладельцев дома, похвастаться которым не может НИ ОДИН ЖЭК в Украине).

3. 3. В ст. 19 дублируется абсурдная норма Гражданского Кодекса (ч. 2 в. 382), согласно которой совладельцам дома принадлежит на праве общей совместной собственности общее имущество в многоквартирном доме. Эта совместная собственность должна быть частичной — но доказать это членам нашего Кабмина и депутатам, кажется, невозможно :(

4. Прописывается заключение договоров между ОСМД и совладельцами — и здесь же пишется, что из тех, с кем договоры не заключены через отказ, — средства все равно будут взыскиваться пропорционально части собственности. То зачем нужны те абсурдные договоры, предмет которых отсутствует как таковой?! И это только так, «по мелочи». Изменения опять предлагаются сугубо косметические, да еще и внутренне противоречивые. Следовательно, на старт, по граблям!

Татьяна Монтян, адвокат

Читайте также: