Аферы. Распространенные варианты мошенничества с недвижимостью

Схемы самых популярных способов обмана на рынке жилья изучила Ольга Омельянчук для издания Обозреватель.

Договор без силы

Иногда жертвами непорядочных владельцев и риелторов становятся и "бывалые съемщики". В объявлении о сдаче квартиры по ул. Маршала Гречко (м. Нивки), внимание Владимира Малинина привлекла цена – всего 2300 гривень в месяц плюс коммунальные услуги.

По указанному номеру ответил риелтор, который свел Владимира с владельцем квартиры. Был заключен договор аренды на полгода. Хозяин при этом попросил заплатить не только за последний и первый месяцы проживания, но и за «промежуточный» третий месяц. Владимир пошел на уступки и вскоре въехал в квартиру.

Таким образом, за аренду жилья и услуги риелтора Владимир сразу же выплатил примерно 8000 гривень.

Как оказалось, у хозяина квартиры были долги за коммунальные услуги. Он регулярно просил финансово ему помочь, и Владимир был уверен, что выплаченная им сумма будет направлена на погашение долгов. Однако эти ожидания были ошибочными. В конце концов, Владимир отказался доплачивать какие-либо, не предусмотренные договором, деньги.

Вскоре позвонил риелтор и заявил, что арендуемая квартира уже выставлена на продажу, договор же аренды юридической силы не имеет, поскольку не заверен нотариально: мол, договор – фикция, никому ничего доказать нельзя, а просмотры будут проходить тогда, когда будет угодно хозяину квартиры.

Мужчина вынужден был обратиться в милицию, где его заявление зафиксировали, однако возбуждать дело не стали, сославшись на то, что ситуация относится к сфере гражданско-правовых отношений.

Заявление все же возымело эффект: Владимир прожил в квартире еще месяц, после чего – съехал. За следующий месяц, который тоже был оплачен, деньги, разумеется, никто не вернул.

После начала скандала обманутый съемщик узнал, что многие из его предшественников съезжали раньше времени. Из чего следует, что хозяин и риелтор работали по отлаженной схеме: требуя деньги наперед, затем буквально выживали квартирантов, ссылаясь на то, что свои права те не отстоят.

Владимир консультировался с юристами, в частности, с Татьяной Монтян и Дмитрием Митченоком. Все они утверждают, что судебная тяжба отнимет больше сил, времени и средств, чем компенсация суммы за непрожитый месяц. Однако Владимир настроен решительно и планирует обращаться в налоговую службу, поскольку ему известно, что владелец квартиры, не будучи зарегистрирован, как частный предприниматель, давно сдает квартиру.

Фиктивные базы квартир

Киевляне иногда сталкиваются с мошенничеством, не успев даже арендовать квартиру. Так, в столице продают базы недвижимости, якобы «от хозяев». Риелторы используют разные схемы, однако каждая вторая база контактов является фиктивной.

Наталья рассказывает, что пост хозяев о сдаче своей недорогой квартиры они с мужем нашли в интернете. Как часто бывает, вместо хозяина жилья по телефону ответил риелтор и назначил встречу в своем офисе.

Придя в офис, пара заключила с посредником договор, предметом которого было примерно следующее:

- за 500 гривень риелтор обязывался предоставить номер хозяйки приглянувшейся им квартиры и (по просьбе Натальи) подыскать еще варианты квартир.

- планировалось работать до победного конца: в договоре риелтор обещал сводить клиентов с хозяевами квартир до тех пор, пока не будет подписан договор о долгосрочной аренде.

Риелтор предоставил номер хозяйки изначально понравившейся квартиры и еще несколько контактов – мол, теперь обращаться к владельцам можно напрямую. И тут началось: несколько квартир из списка моментально исчезли с сайта, некоторые, как оказалось, были давно сданы, другие вообще никогда не сдавались и так далее.

Привлечь к ответственности риелтора, продающего устаревшие или несуществующие базы, как выяснилось, непросто. Как и в предыдущей истории, заключенный между брокером и Натальей договор не был заверен нотариально и не имел фактической силы.

Юрист Виталий Уж настоятельно рекомендует покупать базы недвижимости исключительно по договору с двусторонними обязанностями.

По словам специалиста, стоимость такой базы, во-первых, явно завышена. Кроме того, в подобных ситуациях необходимо не только заверить договор нотариально, но и внести в него коррективы: клиенту следует установить сроки, в которые посредник обязуется найти подходящую квартиру, в случае нарушения которых должно быть предусмотрено возвращение оплаченной суммы, лучше – в двойном размере.

Наталье юрист рекомендует не пытаться отсудить у риелтора деньги – это займет слишком много времени и средств. Правильным выходом станет проверка предпринимательской деятельности брокера и огласка его мошенничества. В этом случае маклер будет заинтересован в возвращении денег и выходе из теневой схемы бизнеса.

Защита прав

Единственным способом гарантировать безопасность, как клиента, так и собственника квартиры, является нотариально заверенный договор аренды.

Еще несколько советов от специалистов:

- познакомьтесь с соседями. Если они расскажут, что квартиросъемщики слишком часто меняются – это плохой знак;
- выясните, сколько в квартире прописано человек - если их несколько, желательно получить подпись каждого из них под договором аренды;
- требуйте представить подтверждающий право собственности документ, сверив с ним данные идентификационного кода и паспорта хозяина жилья;
- не стесняйтесь вносить в договор аренды свои условия. Например, о том, чтобы вас предупредили о выставлении жилья на продажу как минимум за два месяца;
- слишком низкая цена квартиры должна насторожить: даже самая захудалая квартирка не может стоить дешевле, чем 2500-3000 гривень в месяц. Если меньше – ищите, где подвох.

Если есть доказательства недобросовестности арендодателя, например, невыполненные пункты договора, следует обращаться не только в милицию и суд, но также и в общество защиты прав потребителей.