Как получить кредит на покупку земельного участка

На сегодняшний день стоимость равноудаленных от Киева земельных участков может отличаться в несколько раз: за одинаковую сумму можно приобрести как полноценный участок под строительство дома, так и всего одну сотку земли. Подобное положение дел связано с тем, что, кроме удаленности от крупных городов, цены участков формируются с учетом многих других обстоятельств. Так, к факторам, существенно влияющим на стоимость земли, относятся:

– месторасположение участка (село, дачный кооператив, коттеджный поселок, просто поле);

– коммуникации (вода, электричество, газ, канализация), проложенные на самом участке или поблизости от него;

– целевое назначение земли (под строительство жилого дома, садовое хозяйство и др.);

– наличие асфальтовой, гравийной или грунтовой дороги к участку;

– наличие поблизости маршрутов общественного транспорта – автобусов, электричек;

– наличие вблизи участка леса, реки или озера.

Ценовая политика на текущий момент

По состоянию на август 2013 года, градация стоимости участков Киевской области распределяется таким образом (по мере возрастания цен):

– $4000–7000 – цена участка площадью в 5–6 соток, находящегося на расстоянии 30–50 км от Киева в дачном кооперативе либо в селе. За аналогичную сумму можно отыскать и отдельные варианты, расположенные ближе к Киеву (от 20 км), или же вблизи озера/леса. Как правило, к участкам этой ценовой категории ведут грунтовые дороги, а коммуникации (электричество, газ) проведены по улице.

– $7000–10 000 будет стоить участок в 5–10 (иногда до 15) соток, под строительство коттеджа или дачи, расположенный в 10–20 км от Киева. Более отдаленные варианты (30–50 км от столицы) за эту же сумму можно найти в поле или на границе населенных пунктов, а в некоторых случаях – вблизи озера или в лесу.

– $20 000–30 000 будут стоить 10 соток земли под строительство дачи или загородного дома недалеко от небольших городов, таких как Боярка или Борисполь. Также можно найти варианты рядом с лесом или озером, оборудованные асфальтированным подъездом и расположенные поблизости от транспортных маршрутов до Киева.

– $35 000–50 000 – цена участков в 10–12 соток под строительство дома, расположенных в коттеджных поселках на расстоянии 10–20 км от столицы. Чаще всего в обозначенную сумму входят имеющиеся на участке коммуникации, асфальтированный подъезд к нему и охрана территории.

– $55 000 и выше – такова стоимость участков под застройку в Киеве – например, 6 соток земли на Русановских Садах.

Кредит под залог земли невозможен

Каким же образом можно получить участок в кредит, если вы сейчас не располагаете необходимой суммой, но имеете желание начать строительство дома? Как выяснили аналитики «Простобанк Консалтинг», на данный момент не существует никакой возможности взять заем под залог самой земли. Таких займов не выдают ни 50 украинских банков-лидеров по активам, ни финансовые учреждения меньшего масштаба. Эксперты банковской сферы прокомментировали ситуацию, выделив три основные причины:

1. Виталий Бачинский, замдиректора по розничному бизнесу банка «Haдpa», сообщил, что значительное количество «проблемных» кредитов в портфеле банков-лидеров по активам приходится именно на займы под залог земельных участков, выданные за 2007–2008 гг.

2. Илья Жирный, глава управления кредитных продуктов Укpcоцбанка, UniCreditBank™, назвал вторую причину, заключающуюся в том, что земля в качестве залога имеет множество недостатков. Она является неликвидным активом, из-за чего банки не желают принимать земельные участки в залог. Кроме того, ситуация еще более усложняется за счет трудностей с получением кадастрового номера на участок.

3. Третью из основных причин, мешающих банкам выдавать кредиты под залог земли, озвучил Владимир Ященко, глава отдела залогового кредитования ПУМБ, – она заключается в общем кризисе украинского рынка ипотечного кредитования. На данный момент земельные участки находятся у банков в самом конце перечня объектов, привлекательных для кредитования, – ведь ипотечное кредитование как таковое практически не продвигается банками из-за высокой цены долгосрочного ресурса.

Выход №1: залог недвижимости

Итак, покупатели земли в кредит вынуждены искать другие пути кредитования, и наиболее распространенным из них сейчас является получение займа под залог недвижимого имущества. В середине августа средняя реальная ставка по этим займам составляла 25,5% годовых при сроке в 2 года и 2З,4% при сроке в 5 лет. Однако в банках «Киевская Русь» и Ощадбанк можно было получить кредит под 18–18,4% годовых.

Планируя получить заем под залог недвижимости, помните о том, что стоимость такого залога должна быть в среднем в 2 раза выше суммы кредита. В случае покупки небольшого загородного участка, никаких проблем возникнуть не должно, но возможна и иная ситуация, когда залоговая недвижимость намного превосходит цену земли, покупаемой в кредит, – в этом случае залог обязательно должен быть застрахован, из-за чего стоимость займа существенно повысится.

Например, переплата по кредиту на $10 000 (80 тыс. грн.), взятому на 3 года под 2З,4% годовых, составит З2 000 грн. (40% от общей суммы). Ежемесячные платежи в этом случае будут равняться примерно З000 грн.

Если при этом в качестве залога будет выступать квартира стоимостью, скажем, в $100 000 (800 тыс. грн.), то, при среднем тарифе страхования предмета ипотеки в 0,З% от его стоимости за 1 год, ежегодные страховые платежи составят 2400 грн. (7200 грн. за весь срок). Таким образом, общая переплата по кредиту увеличится с 40% до 49% (с З2 тыс. грн. до З9,2 тыс.).

Выход №2: залог автомобиля

В случае если у покупателя земли в кредит нет недвижимости, подходящей для залога, но имеется автомобиль, – можно получить заем под его залог (при условии, что автомобиль достаточно дорогой).

Оформить кредит на те же $10 000 под залог транспортного средства можно в том случае, если стоимость залогового авто будет не ниже $12 500, – но только если вы обратитесь в банк «Киевская Русь», который выдает кредиты на 80% от цены залога. В большинстве же остальных случаев для залога понадобится авто стоимостью, в два раза превышающей сумму займа, – то есть $20 000.

В зависимости от срока кредитования, ставка по кредитам под залог авто колеблется от 22% до 25% годовых. При этом заемщик должен будет дополнительно оплатить страхование КАСКО своего транспортного средства – ежегодно 5–8% от его стоимости.

Таким образом, при оформлении кредита на $10 000 сроком на З года под залог автомобиля под 24% годовых, переплата за весь срок составит ЗЗ тыс. грн. (41,2% от общей суммы займа). Ежемесячные платежи в этом случае будут равняться З140 грн.

К этому следует прибавить и платежи по КАСКО – порядка 8000 грн. в год, – если ставка страхования будет составлять 5% от стоимости авто в 160 тыс. грн. ($20 000). С учетом КАСКО, общая сумма переплаты по кредиту будет равняться почти 70% от суммы займа и составит 55 тыс. грн.

Выход №3: кредит без залога

Идея оформления беззалогового кредита на покупку земельного участка на первый взгляд может показаться неудачной, поскольку реальная ставка по беззалоговым займам почти вдвое превышает стоимость кредитов под залог недвижимости. Однако существуют случаи, когда именно кредит без залога выгоден для заемщика более других вариантов:

– когда заемщик собирается погашать кредит, опережая установленный график (в этом случае итоговая переплата будет минимальной по сравнению с остальными схемами кредитования);

– когда у заемщика нет возможности предоставить что-либо в залог;

– когда у заемщика в собственности имеется недвижимость, цена которой многократно превышает сумму кредита, поскольку тогда обязательное страхование предмета залога значительно повысит стоимость займа.

Такой кредит будет оптимален для тех покупателей земельных участков, которые рассчитывают на сумму займа, не превышающую $5000–10 000: предложений по кредитам наличными на такие суммы существует достаточно много. Максимальные суммы по беззалоговым займам на сегодняшний день предлагает ОТП Банк – до 250 тыс. грн.

Итак, при оформлении беззалогового кредита на 40 000 грн. сроком на З года под 54% годовых (средняя реальная ставка по кредитам без залога), общая переплата за весь срок кредитования составит 41 500 грн. (104% от общей суммы) при погашении по аннуитетной схеме. Ежемесячно в этом случае заемщик будет выплачивать 2260 грн.

Уменьшить сумму переплаты можно, погашая кредит по классической схеме – тогда переплата понизится до ЗЗ З00 грн. за весь срок (8З% от суммы займа). В этом варианте платеж за первый месяц составит 2900 грн.

Дополнительно понизить переплату можно, погасив кредит досрочно – например, за 1 год, а не за 3. Тогда по аннуитетной схеме выплат переплатить придется 12 600 грн. (З1,5% от суммы кредита). Но в этом случае заемщик ежемесячно должен будет вносить порядка 4400 грн.

                 *Звездочкой отмечены кредиты, при которых необходимо поручительство.

Эксперты подводят итоги

В заключение портал недвижимости Stopmakler предлагает вашему вниманию комментарии банковских экспертов, уже упоминавшихся в начале статьи, по поводу выдачи их банками кредитов на покупку земельных участков.

Владимир Ященко (ПУМБ) отмечает, что после оформления сделки купли-продажи, покупатель не сразу становится собственником земли. Поэтому банк должен обезопасить себя с юридической стороны и получить залог, для чего необходимо контролировать сделку поэтапно. Ликвидность земельных участков в последние годы очень низка, так как рынок недвижимости переживает период стагнации. В связи с этим ПУМБ выдает гражданам займы на приобретение участков лишь под залог квартир или загородных домов, но не самой земли.

Илья Жирный (UniCreditBank™) также говорит о том, что потребности заемщиков в получении кредитов на покупку земли удовлетворяются его банком путем выдачи потребительского займа под залог недвижимости. По мнению эксперта, востребованность подобных займов возрастет, когда земельный рынок Украины начнет работать в полную силу.

Виталий Бачинский (банк «Надра») резюмирует, что на сегодняшний день ипотечные кредиты в целом и кредиты под залог земли в частности не пользуются высоким рыночным спросом, поскольку банковская ставка весьма высока, что связано со стоимостью пассивов и рисками невозврата.

Читайте также:

Земельный участок. Какие документы должны быть у продавца
Обзор кадастровых карт Украины, России, Грузии, Болгарии и Латвии
Новый порядок регистрации земельных участков в Одессе
Земельные участки сельхозназначения могут подорожать в 20–40 раз
Как продать (купить) дом. Какие документы должны быть у собственника
Загородная недвижимость Киева растет в цене