Договор ипотеки: как выбрать банк и сэкономить? Советы для украинцев и россиян

Если вы решили заключить ипотечный договор для покупки квартиры, постарайтесь предельно внимательно отнестись к выбору банка. Чтобы сэкономить на ипотеке, нужно знать не только реальную процентную ставку в выбранном банке, но также схему расчетов и скрытые комиссии. Кроме того, россияне могут вернуть себе подоходный налог (НДФЛ) и воспользоваться помощью государства.

Перед тем, как заключить договор ипотеки, тщательно взвесьте все «за» и «против», ведь выплаты по кредиту нужно будет погашать долгие годы, и обезопасьте себя от возможных подводных камней, о которых мы расскажем в сегодняшнем материале.

Зачастую, выбирая банк, будущие заемщики рассматривают лишь 1–2 предложения от наиболее крупных игроков финансового рынка. Такой подход неверен, поскольку самые выгодные предложения могут оказаться в стороне. Договор ипотеки всегда заключается на солидную сумму, и поэтому даже полупроцентная разница в выплатах может помочь серьезно сэкономить. Важно помнить, что низкая реальная процентная ставка используется банками как способ заинтересовать клиента, но существенная часть финансовой нагрузки может состоять из дополнительных комиссий.

ЦЕНА КРЕДИТА И ПЕРВЫЙ ВЗНОС

Ипотечный договор можно заключить практически в любом банке Украины и России. Программы ипотечного кредитования сориентированы на заемщиков из разных социальных групп. Многие финучреждения предлагают и вариант индивидуальной ипотеки, когда процентные ставки могут варьироваться в зависимости от суммы первоначального взноса. Таким образом, если заемщик, заключая договор ипотеки, может внести более 50% от стоимости квартиры, – он может существенно сэкономить.

Реальная процентная ставка по ипотеке на покупку квартиры традиционно ниже, чем при покупке отдельного дома. Строительство многоквартирного дома – более масштабное мероприятие, чем строительство коттеджей, и, соответственно, такая недвижимость более ликвидна для банка. Заключая договор ипотеки для покупки первичной недвижимости, заемщик может рассчитывать на удешевление кредита на 1,5–2% по сравнению с вторичным жильем. Дело в том, что покупка «вторички» часто связана с имущественными рисками, которые и включает в себя реальная процентная ставка в этом секторе недвижимости.

ПРОЦЕНТЫ ПО КРЕДИТУ – ФИКСИРОВАННЫЕ ИЛИ ПЛАВАЮЩИЕ?

Перед тем, как заключить ипотечный договор, внимательно изучите вид процентной ставки – она может быть не только фиксированной, но и плавающей. Фиксированная реальная процентная ставка останется неизменной на весь период погашения кредита, что является преимуществом в условиях роста ставок. Правда, если ставки начнут падать, то за кредит придется фактически переплачивать, ведь изменить договор ипотеки невозможно.

В случае, если у заемщика нет сомнений в стабильности экономики его страны, он может заключить договор ипотеки по плавающей процентной ставке, которая будет привязана к определенным рыночным индикаторам (например, к LIBOR – индексному показателю, отражающему усредненную ставку на межбанковском кредитном рынке). Если средняя реальная процентная ставка понизится, заемщик сможет сэкономить, но при этом следует учитывать, что и рост ставок сразу отразится на размере выплат по кредиту.

ОСТОРОЖНО: СКРЫТАЯ КОМИССИЯ

Договор ипотеки предусматривает не только выплату процентов по кредиту, но и дополнительные комиссионные сборы. В некоторых российских и украинских банках предусмотрена даже оплата заемщиком рассмотрения заявки на получение кредита. Такая оплата может не взиматься с заемщика, заключающего договор ипотеки через брокера, который работает по соглашению с банком. Однако не стоит забывать, что брокер тоже работает не бесплатно.

Кроме того, многие банки взимают и комиссию за выдачу кредита. Эту комиссию временно отменяют во время акций, и можно заключить ипотечный договор в период отмены. Но и здесь нельзя терять бдительность: иногда даже при отсутствии такой комиссии ипотека может обойтись дороже, чем в других банках.

Также необходимо запланировать обязательные расходы на услуги оценочной и страховой компаний. Обычно брокеры поддерживают контакты со страховщиками, получая от них скидки. Но если вы заключаете договор ипотеки самостоятельно, не прибегая к помощи брокера, – внимательно рассмотрите все предложения от страховых компаний и выберите наиболее выгодный тариф. Отметим, что специалисты по оценке имущества тоже работают по разным тарифам, но срочная оценка недвижимости всегда обходится дороже. Поэтому, если есть «фора» по времени, проведите оценку без спешки, чтобы сэкономить расходы.

Часто банки взимают комиссионные и за перевод денег с одного счета на другой. В некоторых случаях размер этой комиссии фиксирован, но иногда банк требует процент от конкретной сделки. Рассчитайте, что будет выгоднее именно в вашем случае. Например, при небольшой сумме кредита целесообразнее согласиться на комиссию в 0,5% от суммы, чем на фиксированный комиссионный сбор. Если же кредит большой, то и 0,5% окажутся довольно солидной ставкой.

СХЕМЫ ВЫПЛАТ ПО ИПОТЕЧНЫМ ДОГОВОРАМ

Погашать кредит можно аннуитетными или дифференцированными платежами. В случае аннуитетных выплат, клиент, заключивший договор ипотеки, должен будет отдавать банку сумму, сформированную из оставшейся задолженности по займу. Таким образом, в течение первых нескольких месяцев заемщик будет выплачивать собственно проценты, а в дальнейшем – уже деньги за приобретаемую недвижимость.

Если же вы выбираете схему дифференцированных платежей – ваша задолженность поделится на составные части, а реальная процентная ставка будет начисляться на сумму остатка долга. Другими словами, суммы выплат при этой схеме уменьшаются с каждым месяцем.

Как показывает статистика, если заключить ипотечный договор по дифференцированной схеме, то выплата ипотеки будет более выгодной, чем на аннуитетных условиях. Заемщик сможет сэкономить на процентах (особенно ощутимой экономия станет при досрочном погашении кредита).

ИПОТЕКА В РОССИИ: ПОМОЩЬ ГОСУДАРСТВА

Для российского заемщика, заключившего договор ипотеки, существует специальная система вычетов, позволяющая вернуть подоходный налог (НДФЛ – налог на доходы физических лиц) в размере 13%. Правда, при этом максимальная цена приобретаемой недвижимости не должна превышать 2 миллионов рублей ($53 500). То есть вернуть получится максимум 260 000 рублей ($6950) – 13% от 2 миллионов.

С 1 января нынешнего года вычет по процентам в РФ ограничен 3 миллионами рублей ($80 260) – таким образом, вернуть можно будет максимум 390 000 рублей ($10 430) – 13% от 3 миллионов. Для получения денег российский заемщик должен собрать пакет документов для налоговой инспекции. Процедура возврата средств занимает обычно от двух до четырех месяцев.

Как известно, россияне могут принимать участие и в различных госпрограммах, специально разработанных правительством для обеспечения жильем слабо защищенных групп населения страны. К таким категориям граждан относятся многодетные и молодые семьи, а также молодые специалисты, ученые и врачи.

В настоящее время в РФ также действует госпрограмма «Жилье для российской семьи». Заключить ипотечный договор в рамках этой программы могут семьи, нуждающиеся в улучшении условий проживания, но при этом не располагающие достаточными средствами для покупки квартиры в ипотеку. Собственные программы действуют и в каждом из российских регионов.

Государственная помощь может представлять собой льготную ставку по ипотечному займу, субсидии или же особые условия для кредитных выплат. Помимо этого, для погашения ипотечного кредита или внесения первого взноса по нему можно воспользоваться материнским капиталом.

На международном портале недвижимости Stopmakler вы можете размещать объявления о продаже или аренде вашей недвижимости в России.

Читайте также:
В России 20% новостроек продаются по социальной ипотеке
В каких банках Киева самые низкие проценты по ипотеке по состоянию на июль 2014?
Россия: стоит ли брать ипотеку сейчас? Доводы эксперта
Рынок недвижимости в Украине замер. Причины спада и прогнозы от экспертов