Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга за III квартал 2012 года

Предложение

В период с июля по сентябрь текущего года объем качественных офисных площадей вырос на 58 360 м², достигнув 2,15 млн м². На рынок вышло 5 новых объектов за 3 месяца. Крупнейшие из них — бизнес-центры «Собрание» (арендуемая площадь 22 140 м²) и «Международный» (арендуемая площадь 12 000 м²) компании «Адамант». Суммарный объем введенных площадей Класса А составил 15 220 м², Класса В — 43 140 м².

Интерес девелоперов, и, следовательно, количество развиваемых проектов растет. Суммарный объем введенных качественных офисных площадей достигнет 200 000 м² до конца года, а в 2013-2014 гг ежегодно будет выводиться по 230 – 250.000 м² офисных площадей. Однако эти прогнозы могут быть скорректированы в сторону понижения, если какие-то крупные проекты будут задержаны или отменены.

Спрос

Активность арендаторов в III квартале года сохранялась на высоком уровне. Объем прямого поглощения офисных площадей в зданиях Классов B и А с начала года достиг 190 000 м², что сопоставимо с докризисными оборотами, при этом доля третьего квартала в этом объеме составила 30% (56 550 м²).

С точки зрения расположения, наибольшая активность спроса сформирована в районах, в которых появились новые качественные офисные объекты – в Василеостровском и Московском. В целом, наиболее популярными направлениями у арендаторов на протяжении последних девяти месяцев остаются Московский, Центральный и Петроградский районы.

Почти треть от общего объема сделок аренды составила доля компаний, работающих в секторе разработки недр. Это связано, в первую очередь, с продолжающейся экспансией в Санкт-Петербург структур компании «Газпром», а также целым рядом крупных сделок по аренде офисной недвижимости, заключенных уже наличествующими игроками рынка. Одним из лидеров остается IT-сектор: на его долю приходится 22% сделок за первые три квартала текущего года.

Торговый и строительный секторы занимают соответственно 8% и 13% рынка аренды. Наиболее значительные сделки аренды в последнее время были заключены в диапазоне от 6 000 до 10 000 м². Так, компания Jet Brains арендовала бизнес-центр «Универс» на Васильевском острове, а компания «Газпроминвест Запад» арендовала один из корпусов комплекса «Аэропорт-Сити Санкт-Петербург» площадью примерно 9 000 м². Кроме того, в последнее время среди крупных компаний наметилась тенденция приобретать офисные здания для собственного пользования.

Баланс рынка

Часть свободных площадей в III квартале 2012 года cохранилась на уровне 9,7%. Вместе с тем, в бизнес-центрах Класса А процент свободных площадей сократился с 14,7% до 12,2%, а в Классе В — увеличился до 8,9% против 7,8% в предыдущем квартале из-за выхода на рынок новых, еще незаполненных проектов. Объем вакантных площадей составил 208 230 м², в Классе А — 69 490 м², в Классе В — 138 740 м² (против 81 650 м²и 120 200 м² в прошлом квартале).

Арендные ставки в период с июля по сентябрь на рынке офисной недвижимости изменились минимально, в пределах 2%, при этом в Классе А ставки возросли в указанном диапазоне, а в Классе В — снизились. По итогам квартала ставки арендной платы в бизнес-центрах Класса А составили $350 – $420 / м²/год и $250 – $330 / м²/год в Классе В. Наибольшие ставки остались без изменений, закрепившись на уровне $450 – $550 / м²/год (без учета НДС и операционных расходов).

Собственники обычно предлагают помещения с базовой отделкой. Для якорных арендаторов, предъявляющих собственные требования к отделке, может быть доступна опция компенсации отделки или же отделки согласно требованиям. Арендные каникулы предлагаются преимущественно крупным арендаторам на период подготовки помещения к въезду (максимальная встречающаяся практика – три месяца каникул для якорных арендаторов).

Перспективы рынка

В среднесрочной перспективе новое офисное предложение будет распределяться преимущественно между центром города и Московским районом, на который приходится 30% всех площадей, запланированных к вводу в 2013 – 2014 годах. Новые бизнес-центры, предлагающие новый уровень качества и услуг для арендаторов, будут способствовать росту арендных ставок. Активность арендаторов будет оставаться стабильной, при этом IT-компании и сектор разработки недр в ближайшее время будут доминировать на рынке. Дальнейшие изменения доли вакантных площадей будут определяться объемом ввода в том или ином квартале, однако мы ожидаем, что в среднем объемы поглощения останутся сопоставимыми с объемами ввода или превысят их.