Застройщики Киева: десять новостроев с сомнительной репутацией

Угрозы виртуальные и реальные

Оценить репутацию новостройки проще всего, собрав информацию о ней в интернете. Однако следует помнить, что объективны далеко не все комментарии. Часто информационным атакам застройщиков подвергают конкуренты и просто недоброжелатели: чаще всего обвинения касаются нарушения сроков и незаконного строительства. Потому, если всерьез интересуетесь объектом – не верьте всем без разбору отзывам, обращайте внимание на их информативность. И, разумеется, важно составить личное мнение: постарайтесь подъехать на объект, пообщаться с представителем застройщика, изучить образец договора с юристом.

Prostobank.ua составил портреты нескольких ненадёжных новостроев Киева, изучив информацию в СМИ, отзывы инвесторов и лично посетив некоторые объекты.

«Запрещенные» дома

Несколько строящихся в Киеве объектов вызывают у инвесторов сомнения относительно законности строительства.

Так, компанию «Укркаргобуд», застройщика ЖК «Східна Брама», согласно информации в СМИ, еще в марте 2012 года лишили лицензии. А в августе того же года, по сообщениям медиа, Киевским Хозяйственным судом вовсе было запрещено строительство объекта. Однако информации на сайте комплекса об этом нет, и квартиры в нем по-прежнему продаются. По цене 8000-9000 гривень за м².

Для сравнения, средняя рыночная цена на новострои в Киеве составляет, по информации компании SVDevelopment на март 2013 г., $1739 – то есть чуть более 13900 гривень за м².

Учрежденная двумя физлицами компания SunDevelopment строит жилкомплекс «Юность» в Днепровском районе. Как сообщили депутаты Киевсовета, в январе 2013 Государственной архитектурной-строительной инспекцией была отменена декларация о начале строительства, и Киевгорадминистрацией строительство было объявлено незаконным. Соответствующие решения были приняты в ответ на протесты жителей соседних домов. Однако на сайте застройщика отсутствует информация об инциденте, и квартиры продаются по цене от 7800 гривень за м². SunDevelopment также возводит в Шевченковском районе офисно-жилищный комплекс «Виконт», в реализации которого явных проблем не было обнаружено. Однако, по утверждениям экспертов, если у застройщика имеется, по крайней мере, один проблемный объект, необходимо тщательно взвесить все риски инвестирования в остальные новостройки.

Подобная ситуация сложилась и в жилкомплексе «Печерский Бастион», между улицами Ольшанской и Киквидзе, строительство которого запретил киевский Хозсуд. На сайте застройщика при этом сообщается о рейдерских атаках на комплекс. Квартиры же продолжают продаваться по цене, для Печерска более чем демократичной - 9900-12700 гривень за м² (при условии 100%-ной оплаты). Компания-застройщик – «Сфера-Сити», входит в состав «Сити Групп», управляющей строительством еще 11-ти объектов в столице: комплексов «Сосновый Бор», «Затишний», «Элегант», «Молодежная инициатива», «Совские пруды», «Мозаика», «Дом на Кузьминской», «Белла виста», «Тихорецкий», «Арт Хаус» и коттеджного поселка «Стольный град».

Еще одна ситуация, которую в страшных снах видят инвесторы новостроев, – затягивание сроков строительства.

Один из самых «долгоиграющих» новостроев Киева – МФК «Мега-Сити» на Харьковском Шоссе. После семилетнего строительства, в декабре 2012 года, комплекс, наконец, был введен в эксплуатацию. Однако жильцы продолжают жаловаться на невозможность оформить право собственности. Кроме того, по информации Киевводоканала, под комплексом расположен канализационный коллектор, к которому теперь перекрыли доступ железобетонные конструкции паркинга. И вновь-таки, цены на жилье в «Мега-Сити» вполне демократичны: от $900 до $1170 за м². Застройщиком является компания «Укоинвестстрой», строительством управляет финструктура «Уко-Капитал», которая также реализует жилкомплексы «Сосновый Бор», «Стародарницкий» и комплекс на улице Руданского.

Введение комплекса «Перлина Нивок» на ул. Щербакова, 52, которое возводит ЧП «Под ключ», было запланировано еще на 2009 год. Формально дом сейчас сдан в эксплуатацию, однако фактически к заселению не готов: не подключены отопление и водопровод. При этом на сайте застройщика цены приведены на 2009 год, а на сайтах продажи недвижимости квартиры продаются по цене от 8900 гривень за м².

Возведение следующего проекта застройщика – комплекса «SkyView» в переулке Машиностроительном, 26, было запланировано еще в 2010 году. Однако, по словам инвесторов, по состоянию на конец 2012 года участок под строительство не был даже полностью расчищен. Работы на стройплощадке крайне медленно продвигаются. Последний заявленный срок введения в эксплуатацию – II квартал 2014 года. Квартиры предлагаются к продаже по цене 7990 гривень за м². ЧП «Под ключ» возводит также жилкомплекс в Пуще Водице и дом по улице Кудри, 26. Также к реализации объявлен комплекс по улице Мате Залки, 10-Г.

Строительство ЖК «Лазурный блюз» по ул. Туманяна ведется с 2005 года и несколько раз за это время приостанавливалось: в 2007-м - из-за изменений в проекте; в 2008-м - из-за экономического кризиса; из-за смены подрядчика; из-за ревизии новыми собственниками Банка Форум, участвовавшего в финансировании строительства. По состоянию на февраль 2013 в комплексе все еще велись монтажные работы. Последним же препятствием на пути инвесторов к новоселью стали заминки с документами: инвесторы так должным образом и не оформили право собственности. Квартиры в комплексе сейчас предлагаются по $1200-$1600 за м². Застройщиком является «НГБ-Промцивільбуд». По информации сайта продавца квартир, «НГБ-Промцивільбуд» возводит также объекты в России. В Киеве уже построен дом по ул. Пирогова, 6-А, а также идет строительство дома по улице Заречной и комплекса по улице Мурманской, 2-А.

А вот насколько укладывается в сроки застройщик «Молодежного городка» в пригороде Киева (село Крюковщина) – оценить трудно. На сайте комплекса просто отсутствует информация о запланированных сроках завершения строительства. Мало информации и о застройщиках, которыми выступают два физлица. По словам инвесторов, при заключении договоров их представляли некие доверенные лица. На стройплощадке объекта - несколько недостроенных зданий, и отсутствуют признаки каких-либо работ. Зато предлагают квартиры по заманчивой цене: $620-$760 за м².

Репутация отдельных объектов иногда страдает не по вине, а даже вопреки стараниям застройщика. К примеру, новострой по улице Петропавловской, 50-50б «Спецжитлофонд» должен был завершить в октябре 2012, однако дом все еще в процессе строительства. По информации инвесторов, все финансовые обязательства застройщиком были выполнены. Проблема в том, что дом был включен в государственную программу «Доступное жилье 70/30», однако Киевская горадминистрация так полностью и не перечислила свои 30%, и неизвестно - когда перечислит. У «Спецжитлофонда» еще четыре проекта в Киеве: дома на ул. Фрунзе 85/87-А и в переулке Моторном, а также реконструкция общежитий под жилые дома на улицах Гарматной, 20 и Мартиросяна, 5.

Дешево и сердито

Как видно, стоимость квартиры значительно ниже рыночной может таить в себе не только приятные сюрпризы. Порой между проблемными объектами эконом-класса можно проследить определенную связь. К примеру, компания «Уко-Капитал», реализующая затянувшееся строительство «Мега-Сити», среди своих объектов на сайте заявляет также комплекс «Сосновый Бор». Застройщик последнего, по информации официального сайта, входит в «Сити-Групп», которая также строит, вопреки запрету суда, «Печерский Бастион».

Несмотря на то, что у «Соснового Бора» пока нет явных проблем, причастность к нему двух застройщиков, известных проблемными объектами, может породить настороженность инвесторов.

Так что, оценивая возможные риски, уделяйте внимание не только техническим характеристикам здания, но и репутации застройщика.

По словам специалиста департамента маркетинга компании «SV Development» Сергея Костецкого, если, по крайней мере, один из объектов застройщика является «проблемным» (не введен в срок или под сомнением законность строительства), потенциальному покупателю однозначно стоит с опасением относиться и к остальным его объектам. Во многом потому, что если у налоговых или иных госорганов есть претензии к застройщику, то арест может быть наложен на все имущество, даже на строящиеся объекты. В будущем, конечно, имущество из-под ареста может быть выведено, однако процесс может быть длительным, и спать спокойно инвесторы не смогут. В случае, если выступающее предметом договора имущество находится под арестом, такой договор не считается действительным.

Рекомендация Сергея Костецкого однозначна: не доверять застройщикам, у которых на счету есть «проблемные» объекты. В особенности, если это подтверждено судебными решениями: о подобных ситуациях можно узнать в СМИ или на форумах инвесторов.

В последнее время распространена иная ситуация: одна компания создает различные юрлица, выступающие застройщиками разных объектов. И здесь инвестору необходимо самостоятельно принимать решение. Если проблемы возникнут у одного из застройщиков, и будет наложен арест на его имущество, то остальные застройщики и, следовательно, объекты, не пострадают. Тем не менее, нет гарантий, что остальные связанные компании действуют законно и аналогичные претензии не будут к ним предъявлены позже. Поэтому следует хорошо подумать, прежде чем вложить средства в объект одного из таких застройщиков.

К примеру, сейчас на киевском рынке ряд застройщиков (на деле связанных с одним человеком) предлагает жилье по низким ценам. Однако компания, скрывающаяся под видом различных застройщиков, печально известна многими «проблемными» объектами.

Сергей Костецкий рекомендует покупать жилье у застройщиков, которыми были успешно сданы, по крайней мере, несколько объектов, и у которых не было проблем ни с законом, ни со сроками строительства.