Верховный Суд Украины разъяснил судам, как рассматривать споры с недвижимостью

Изложенные ниже выводы Верховного Суда имеют важное практическое значение для всех участников судебных процессов, связанных с недвижимостью.

Споры, которые возникают из земельных правоотношений

По гражданским делам:

1. В случае систематического невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных статьями 24, 25 Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября в 1998 г. № 161-ХІV и условий договора аренды земельного участка, неуплаты арендной платы в установленный договором срок исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению (постановление Верховного Суда Украины от 25 июня в 2011 г. по делу № 6-17цс11).

2. В соответствии с требованиями п. 12 разд. X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины поселковый совет не имеет права распоряжаться земельным участком и передавать его в аренду, если земельный участок находится в административных пределах поселкового совета, однако расположен вне пределов населенного пункта этого поселка (постановление Верховного Суда Украины от 19 сентября в 2011 г. по делу № 6-23цс11).

3. По содержанию ч. 3 ст. 30 Земельного кодекса Украины (в редакции, действующей на время возникновения спорных правоотношений) при передаче предприятиями, учреждениями и организациями зданий и сооружений другим предприятиям, учреждениям и организациям, вместе с этими объектами к ним переходит право пользования земельным участком, на котором находятся указанные здания и сооружения. При этом положение п. 6 разд. X «Переходные положения» ЗК относительно обязательства переоформить право постоянного пользования земельным участком на право собственности или право аренды без соответствующего законодательного, организационного и финансового обеспечения признано неконституционным согласно решению Конституционного Суда Украины от 22 сентября 2005 г. № 5-рп/2005.

Пункт 2 постановления Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 г. № 449 «Об утверждении формы государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком» устанавливает, что выданные ранее государственные акты на право частной собственности на землю, государственные акты на право собственности на землю, государственные акты на право собственности на земельный участок и государственные акты на право постоянного пользования землей остаются действующими и подлежат замене в случае добровольного обращения граждан или юридических лиц. В связи с этим право постоянного пользования земельным участком, приобретенное в установленном законом порядке, не теряется (постановление Верховного Суда Украины от 26 сентября 2011 г. по делу № 6-14цс11).

По хозяйственным делам

1. В соответствии со ст. 1 Закона Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» от 19 июня 2003 г. № 963-IV, статей 124, 125, 126 Земельного кодекса Украины обязательным условием фактического использования земельного участка является наличие у лица, которое ее использует, правоустанавливающих документов на этот земельный участок, отсутствие у этого лица на время принятия судебного решения таких документов считается самовольным занятием земельного участка (постановление Верховного Суда Украины от 22 ноября 2010 г. по делу № 3-27гс10).

2. Согласно содержанию ст. 377 Гражданского Кодекса Украины, статей 120, 123, 124 ЗК, ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 г. № 161-XIV, с возникновением права собственности на здание или сооружение у юридического лица возникает право получить земельный участок в пользование, а рассмотреть такой вопрос и принять соответствующее решение в сроки, установленные законом, обязан соответствующий полномочный орган государственной власти или местного самоуправления (постановление Верховного Суда Украины от 6 декабря 2010 г. по делу № 3-51гс10).

3. Возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества не является безусловным основанием для заключения договора относительно земельного участка в соответствии с положениями ст. 120 ЗК, ст. 377 ГК. Согласно требованиям ст. 116 ЗК и п. 34 ст. 26 Закона «О местном самоуправлении» от 21 мая 1997 г. № 280/97-ВР обязательным условием передачи в собственность земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, является наличие позитивного решения сессии соответствующего совета о передаче земельного участка в собственность (постановление Верховного Суда Украины от 14 ноября 2011 г. по делу № 3-119гс11).

Споры относительно обеспечения выполнения обязательств

1. В соответствии со ст. 578 ГК и ст. 6 Закона Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 г. № 898-ІV имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в залог (ипотеку) лишь при согласии всех сособственников. В случае, если на момент заключения оспариваемой сделки лицо в браке не находилось, фактического проживания мужчины и женщины одной семьей не установлено, лицо является единственным собственником недвижимого имущества, действует на собственное усмотрение в соответствии с нормами действующего законодательства, оснований для признания заключенного им договора ипотеки недействительным в связи с отсутствием согласия всех собственников нет (постановления Верховного Суда Украины от 19 сентября 2011 г. по делу № 6-33цс11, от 7 ноября 2011 г. по делу № 6-44цс11).

2. По содержанию положений ч. 1 ст. 553, ч. 1 ст. 554 ГК поручитель связан с должником обязательственными правоотношениями, однако он является самостоятельным субъектом в отношениях с кредитором; имеет право выдвигать возражения против требований кредитора и в том случае, когда должник от них отказался или признал свой долг (ч. 2 ст. 555 ГК). В соответствии с ч. 1 ст. 559 ГК поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения обязательства без согласия поручителя, в результате чего увеличивается объем его ответственности.

Споры относительно признания сделок недействительными

1. Исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью и физическим лицом, подлежат удовлетворению, если директор общества не имел должным образом оформленных полномочий на заключение такого договора в связи с тем, что в соответствии с п. «і» ст. 41, ст. 59, 62 Закона Украины «О хозяйственных обществах» от 19 сентября 1991 г. № 1576-ХІІ и уставом общества, заключение оспариваемой сделки относится к исключительной компетенции собраний участников общества, и для последующего признания такого договора действительным необходимым является его утверждение непосредственно собраниями участников общества. В случае, если последующие действия общества не свидетельствуют об одобрении договора участниками общества, основания для признания такого договора действительным в соответствии со ст. 63 ГК УССР (ч. 2 ст. 241 ГК) отсутствуют (постановление Верховного Суда Украины от 28 февраля 2011 г. по делу № 6-2цс10).

2. Несоблюдение условия ч. 2 ст. 158 ЖК относительно регистрации договора аренды жилого помещения в исполнительном комитете местного совета или в органе управления, который им образуется, при отсутствии указания на необходимость государственной регистрации договоров найма (аренды) жилья в ст. 810 ГК и ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 1 июля 2004 г. № 1952-ІV не влечет недействительность такого договора (постановление Верховного Суда Украины от 21 ноября 2011 г. по делу № 6-53ц11).