Как осмотреть перед покупкой дом и сделать верный выбор

Каждый дом нуждается во внимательном хозяине, который бы следил за его состоянием и своевременно устранял неполадки. Состояние и срок службы здания определяет множество факторов субъективного (соблюдение технологий строительства и эксплуатации) и объективного характера (климат).

Для того, чтобы эффективно помочь дому, необходимо обследовать строение для обозначения списка ремонтных и профилактических работ. Особенно важно это при покупке загородного дома.

Экскурсия. От загородных коттеджей для постоянного проживания дачные домики отличаются компактными размерами, простыми планировочными решениями, отсутствием инженерных коммуникаций. Чаще всего такие постройки строят самостоятельно и без каких-либо технических проектов. Планировочные и архитектурные решения задумываются семьей с учетом финансовых возможностей. Частым результатом такого подхода становится некрасивое здание, построенное с отклонениями от строительных норм, неверным выбором материалов и пр.

Строят дачные домики либо хозяева, либо вольнонаемные рабочие без лицензий. Неквалифицированный подход к строительству приводит к допущению множества ошибок.

Оценивать качество возведения и отделку стен, комфорт проживания и эксплуатации, прилегающих территорий и т.д., можно в ходе поэтапной экскурсии.

Осматривать объект следует начинать издалека, постепенно приближаясь. Обследовать части дома, уменьшая расстояние обзора. Вплотную подойдя к дому, еще раз обойти вокруг него и осмотреть основные элементы сооружения. Затем войти в дом, где следует осмотреть полы, стены, потолки, мансарду и чердак, а также подвал или гараж.

Рассмотрев дом издали, нужно оценить его архитектурную гармоничность, пропорции частей здания, соотношение элементов крыши, расположе¬ние пристроек. Можно заметить неудачные пропорции строения. Часто некрасиво смотрится ломаная кры¬ша – это следствие неправильного соотношения размеров стропил. К примеру, в попытке сэкономить коньковый скат подгоняют под размер шиферного листа — отсюда и неприглядные пропорции.

Осматривая фасад, можно, например, заметить, что окна не соответствуют его размеру. С дороги хорошо заметен и прогиб отлива, восстановление которого — дело хлопотное. Этот дефект возникает, когда при отделке отлив используют как опору для лесов.

Маршрут вокруг дома выбирать следует так, чтобы обзору не мешала растительность. Необходимо тщательно изучить дом, не «блуждая рассеянным взглядом». Обойдя строение на разных расстояниях несколько раз, нужно осмотреть фундамент, стены, крышу, и пристройки — террасу, веранду, крыльцо, тамбур, и пр.

Пристройки могут полностью изуродовать внешний вид. Типичный промах — неверный угол наклона ската тамбура-пристройки. Если уклоны крыши пристройки и дома будут одинаковыми, ансамбль будет смотреться некрасиво.

Фундамент. Эта часть строения определяет долговечность и надёжность здания. В дачном строительстве чаще всего применяют железобетонный ленточный фундамент, который и станет нашим объектом анализа.

Фундамент представляет собой железобетонный прямоугольник, частично углубленный в грунт. Если прямоугольник имеет вытянутую форму, сооружают соединительную перемычку, благодаря чему фундамент приобретает свойства прочной рамы.

Также оценивают верти¬каль углов, горизонталь верхней поверхности цоколя, ровность и высоту стен, и другие параметры. Далее осматривают цоколь, оценивают состояние поверхности, обращают внимание на раковины, выступающие прутья арматуры, отслоения и другие дефекты, говорящие о небольшой прочности и неправильной укладке бетона.

Выступы и наклоны стен, и другие отклонения часто возникают из-за неверной установки и крепления опалубки во время заливки бетона. Погрешности можно измерить гидроуровнем или рулеткой.

Также имеют значение размер и количество продухов, расположение по высоте и относительно углов стен цоколя. Продухи определяют вентиляцию подполья, потому их не рекомендуется делать в нижней части цоколя даже при наличии отмостки, поскольку проветривание будет затруднять растительность у стен. Асбоцементные трубы 100 мм калибра также не обеспечивают эффективную вентиляцию.

Для тщательного обследования основания фундамента нужно вырыть с наружной стороны два шурфа. Это позволит определить тип, конструкцию, качество (наличие раковин и отслоений, надежность связей компонентов бетона), материал засыпки, глубину песчаной подушки, проверить наличие и состояние вертикальной гидроизоляции. Иногда можно определить также пролегание грунтовых вод в настоящий период.

Трещины на фундаменте появляются как результат неравномерной осадки грунтов. Это может вызвать деформации стен и крыши, которые могут прогнуться. Я сталкивался с ситуацией, когда по причине деформации фундамента разошёлся фальц оцинкованных листов конькового гребня щипцовой крыши. Следует уделить внимание состоянию гидроизоляции на границе стены с цоколем.

Разумеется, на ленточных фундаментах возводят не все дачные домики. Для сезонных домиков в поймах рек, на болотах, торфяниках рискованно применять ленточные фундаменты. Мне довелось видеть, что происходило с дачным домиком на ленточном железобетонном фундаменте, возведённым на торфянике. Домик постепенно погружался в землю, пока не «сел» окончательно на грунт полом: сырость, затхлый воздух сгнивающего дерева. Жить в подобном доме опасно для здоровья.

Обследование стен. Начинают осмотр с внешней оценки. В частности, «задранная» веранда может свидетельствовать о том, что, несмотря на то, что она расположена на том же основании, вес пристройки существенно меньше веса здания. Если фундамент размещен на пучинистом грунте, пристройку «задирают» силы пучения. Если фундамент столбчатый, по всей вероятности, опоры сделаны без расширения подошвы и пучение выталкивает столбы из грунта. Причины подобной проблемы могут быть иными. Для подробного выяснения может потребоваться основательное обследование.

Необходимо обратить внимание на места сопряжения пристроек со стенами здания. Через плохо заделанные стыки в дом может задувать ветер и попадать снег.

Обратите внимание на геометрию здания: высоту и на¬клон углов, отклонения стен от вертикали. Нижнюю обвязку проверяют гидроуровнем. Сохранность древесины следует обследовать внимательнейшим образом. Постучите обухом топора по брусьям обвязки и ткните шилом. Чистый звук древесины и сопротивление проникновению шила говорит о ее хорошем состоянии.

Следующий шаг — это поиск «завалов» - отклонений стен от вертикали, внутрь, но чаще всего — наружу. Наружные отклонения при длине стен, превышающей 8 м, могут свидетельствовать о том, что в доме отсутствует капитальная стена-перегородка.

В ходе осмотра стен оцениваем состояние древесины (постукивание обухом и протыкание шилом), тип межвенцового утеплителя и равномерность зазоров между венцами. Также обязательно посмотрите, правильно ли реализовано межвенцовое соединение брусьев, насколько надёжна стыковка в углах.

Глубокие наружных трещины на брусьях свидетельствуют о том, что нарезан пиломатериал был из летней заготовки. Трещины особенно нежелательны, если брус небольшого сечения, например 10 см - стены такого сруба обязательно отделывать.

Неравномерные щели, зазоры между венцами могут говорить о том, что в стену были уложены кривые саблевидные, ромбовидные или похожие на пропеллеры винтообразные брусья без предварительной подготовки. Ромбовидные брусья могут спровоцировать перекос стен даже ниже и выше «ромба». Кроме того, что щели не украшают дом, снаружи через них будет проникать холодный воздух.

Совсем плохо, если обнаружены серьезные щели ниже верхних брусков оконных и дверных коробок – это свидетельство того, что строители неверно рассчитали компенсационный зазор. Мне не раз доводилось видеть, как «горе-строители» оставляли менее 3 см – хотя «на усадку» оставляют не менее 1/20-1/30 высоты стены. При слишком маленьком компенсационном зазоре при усадке венец держится на дверном блоке, а брусья, лежащие ниже, под влиянием усушки продолжают опускаться вниз – так и появляются широкие межвенцовые щели. При этом утеплитель над дверьми и окнами спрессовываясь, перестаёт исполнять свою функцию.

При монтаже окон проблемы появляются из-за неверной установки наружного верхнего наличника. Крепить его следует не к стене, а к верхнему брусу оконного блока. Он обязательно должен быть защищен от попадания дождевой воды сверху - со всеми вытекающими последствиями.

Следующий момент. Способы соединения брусьев по длине. Строители часто сопрягают стыки горизонтально, хотя вертикальные гораздо эффективнее, и минимизирует риск появления «мостиков холода».

Необходимо выяснить, как брусья соединены в углах. Соединение в «кирпи-чик» проще, его применяют недобросовестные строители. Образуются холодные углы, а если дом снаружи не обшит, птицы могут растащить утеплитель. «Тёплый» замок – наиболее эффективное соединение брусьев в углах - в этом случае утеплитель расположен в лабиринте, препятствующем проникновению внутрь дома холодного воздуха.

Тип соединения просто проверяется ножовочным полотном: если проникает —халтура. Им проверяют также качество укладки межвенцового утеплителя и тип нагелей (металл или древесина).

Следует применять исключительно деревянные нагели. Металлические, в виде гвоздей в 200-250 мм, не обеспечат стене жёсткость. Стену, собранную на гвоздях, можно раскачать рукой. А на металлических нагелях большего диаметра при усушке брусья «зависнут» и дом будет холодным.

Совсем плохо, если в качестве нагелей использованы арматурные прутки. На таких соединителях брусья зависают после усушки с зазором до сантиметра. Смотреть на такие дома жутковато. Выправить этот дефект можно, хорошо законопатив, утеплив стены снаружи и обшив их.