Ипотека. Новые возможности признания договора ипотеки недействительным

В апреле этого года Верховным Судом Украины было принято Постановление № 6-21ЦС13, которым признана незаконной ипотека имущественных прав на недвижимость, еще не введенную в эксплуатацию. Под те же юридические основания подпадают договоры, заключенные до 14.01.2009 г. Таким образом, многие заемщики получают возможность оспорить свои ипотечные договоры, а украинские банки, в свою очередь, готовятся принять множество исков о недействительности этих договоров.

Апрельское решение Верховного Суда должно положить конец противоречиям в судебной практике. До сих пор суды не принимали однозначных решений по спорам об ипотеке на недостроенную недвижимость. Одни служители закона защищали сторону кредиторов, другие признавали такие договоры частично недействительными – из-за этого инвесторы не имели возможности ни распорядиться недвижимостью, ни получить на нее правоустанавливающие документы. Сергей Дзюбенко, старший юрист адвокатской компании «Правочин», прогнозирует, что теперь, после вступления в силу Постановления № 6-21ЦС13, подобные дела будут решаться в пользу заемщика, поскольку судебная практика должна быть приведена в соответствие с решением украинского Верховного Суда. При этом С.Дзюбенко отмечает, что в ближайшее время количество аналогичных споров, безусловно, будет увеличиваться.

После введения объекта недвижимости в эксплуатацию и признания ипотечного договора недействительным, банк, выдавший кредит под залог недостроенного жилья, автоматически потеряет права на недвижимость, указанную в договоре. При этом инвестор имеет право снять обременения с данного объекта недвижимости и оформить для себя право собственности на него.

Андрей Загоруйко, управляющий партнер консалтинговой компании IBC, разъясняет, что кредиты, выданные под залог еще не построенной недвижимости, станут беззалоговыми, что потребует привлечения дополнительных резервов. В эту категорию попадут все кредиты, выданные до 2008 года. Кроме того, решение ВСУ усложнит для финансовых учреждений взыскание проблемных задолженностей. Особенно сложно придется крупным банкам, которые перед кризисом выдали множество ссуд на приобретение жилплощади в «недострое» под залог имущественных прав на это жилье.

Разумеется, множество заемщиков воспользуется возможностью оспорить свои ипотечные договоры с целью добиться списания пени, части процентов и штрафов, а также реструктуризации долга. Но и у банкиров есть на руках свои козыри, даже для таких непростых случаев. Например, прописанный в кредитном договоре перечень штрафных санкций, включающий в себя и возможность повышения процентной ставки, и полное досрочное погашение задолженности в случае отсутствия залога или нарушения заемщиком условий договора. Таким образом, повышается вероятность того, что заемщики и банкиры станут искать разумные компромиссы, а не ввязываться в долгие судебные тяжбы.

Помимо этого, с юридической точки зрения, заемщик не сможет свободно распоряжаться недвижимостью даже в том случае, если ипотечный договор будет признан частично недействительным, а сам заемщик получит право собственности на жилье. Представитель юридической компании TIC, Денис Писанный, напоминает о Законе № 5405-VI от 04.11.2012 г. – «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно выполнения хозяйственных обязательств». Согласно этому закону, если договор залога, обеспечивающий выполнение обязательств заемщиком по кредитному договору, признан недействительным, то на залоговое имущество судом налагается арест, который может быть снят только после выполнения заемщиком в полном объеме своих обязательств по кредитному договору.